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离婚房产归属对策

   离婚纠纷财产归属

     实际生活中,因夫妻生活的共同性,一般都对共同财产不是很明确,在离婚时,往往造成一方转移或隐匿所得收入,而对方无法知晓或追查,导致在分割时无法平等均分。因此,律师建议在日常生活中,最好共建夫妻共同账户,一方特别是经济实力弱势一方,应当对夫妻共同收入情况了解清楚或有记账记录等,当提起离婚诉讼时,在立案的同时,为了防止对方转移或隐匿财产,可以同时申请财产保全,以有利于诉讼程序结束后的分割执行。生活中常见的房产分割包括:
    1.一方婚前支付了全部房款,并取得了产权证
    此种情况下法律关系比较简单,根据物权法规定,该房产属于婚前个人财产,离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人,如另一方有参与该房子的装修等支出,构成对该房产的舔附价值,对于装修款,可以作为夫妻共同财产予以分割。
    案例:杨X是一家国企工作人员,工资丰厚,2004以个人资产在柳州购买房产一处,当时市值20万元左右,并办理了产权证。2007年,经人介绍认识了向云,不久二人结为夫妇,随着柳州房地产市场的升温,杨X的房子也升值了很多。2009年,杨X觉得与向云没有共同语言,互不关心,感情已无法挽回,遂向柳南区人民法院起诉离婚。此时,杨X的房子已经升值到40万左右。向云对解除婚姻关系没有异议,但是认为房屋升值部分即20万们应当作为夫妻共同财产予以分割,杨 x则认为该房产是婚前个人财产,婚后仍归自己所有,因此不同意分割。
    法院审理后认为:该房产是杨X婚前个人财产,不因结婚行为转化为夫妻共同财产,两人结婚后,并未就该房产的产权达成新的约定,因此,房产仍然属于杨X个人所有,其增值部分向云无权分割。
    2.一方婚前以按揭贷款形式支付了全部房款,并取得了产权证,婚后继续还贷的房产
    此种情况下该房产属于婚前个人财产,但房产共同还贷部分,应视为向银行的借款,为买房人一方的个人债务。无论婚后个人还贷还是共同还贷,都是夫妻的共同权益的支出,还贷的部分中含对方一半权益的,离婚时一方要返还给对方。如果能证实还贷资金来源于婚前财产或双方另有约定的除外。关于房屋增值部分,各地判定不一,如果房产增值是纯自然的原因,与共同还贷或两人的共同劳务无关,则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。
    3.一方婚前按揭贷款支付了所有房款,婚后取得产权证,婚后继续还贷的房产的归属问题。
    这种情况在现实生活中比较常见,也是我们处理离婚案件中涉及到房产比较多的情况。此情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我认为产权证虽然是物权凭证,是证明房产权属关系的法定凭证,但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产,因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来,房产登记只是国家为了便于管理,使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致,所以此情形也应视为婚前个人财产。
    4.离婚时,婚前由夫妻一方承租或父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房
    此种情况下该房产为夫妻共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易,具有一定的交换价值,因此在分割该房产时应考虑一方承租时的使用价值。根据公房使用权取得方式可分为以下二种情况:一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。一方婚前承租的公房使用权,是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买产权的,分割时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分,确定为一方所有,扣除后的房产价值按共同财产分割。
    5.父母为子女结婚所给付的购房款,是否构成对子女的赠与。
    此种情形下,一般房产证的都会登记在子女的名下,在发生纠纷时,特别是子女涉及到离婚时,如何认定该房屋的性质成为一个焦点问题。
    实践中:父母实际出资时,在没有明确的意思表示下,也没有证据证明出资性质的前提下,推定为赠与。如果有证据证明父母与当事人之间是借贷关系,则不能适用该条规定。且此证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的。只出具借条并不能完全证明,此外法院一般要求出具打款记录等资金线索,追查出资及其性质是否真实,在形成完整的证据链条后才会对相关事实予以认定。
    根据《最高院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释二》第二十二条规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。实践中,父母出资购买房产登记在出资人自己子女名下的,从常理出发,可以认定为向自己子女乙方的赠与,可以认定房产为个人所有,若房产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能证明父母出资时有书面的声明为该赠与是归出资人子女个人所有,一般应认定为向双方的赠与。 对于夫妻婚后父母出资购买房屋,房屋产权证登记在出资者自己子女名下的情况,从社会常理出发,可认定是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若房屋产权证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般认定为向双方赠与为妥,该部分出资也认定为夫妻共同所有。
    《婚姻法解释(二)》第二十二条规定,父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外;父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。本案例中,父母为女儿出资买房,在办理房屋产权登记时把他们自己和女儿的名字写入了房屋产权证,而没有把女婿的名字写入房屋产权证,这种举动可以认定父母出资买房是对女儿一方的赠与。
    新婚姻法离婚时房产归属规定
    1.产权证是行政机关对房屋权属所作的行政法上的确认,在离婚房产分割案件中,法院一般不会改变产权,即房产证如果是登记在一方名下,法院一般会将房产判决给房产证上的产权人。
    2.如果产权证上是夫妻双方的名字,则该房产是完全属于夫妻共同房产,在离婚时候都应按照《婚姻法解释(二)》第20条的规定进行分割。
    双方对夫妻共同房产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
    1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
    2)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
    3)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
    3.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理房产分割问题的若干具体意见》第12条规定:婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建,离婚时未变更产权的,房屋仍归产权人所有,增值部分中属于另一方应得的份额,由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的,扩建部分的房屋应按夫妻共同房产处理。
    4.如果房产在离婚时尚未取得房产的,根据《婚姻法解释(二)》第21条的规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。法院判决给一方使用,对另一方以上述方式进行补偿。
    律师教你如何避免离婚房产纠纷
    1、婚前出资购房最保险
    根据《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十二条规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。根据该司法解释,婚前出资是最为保险的,即使以后小夫妻闹离婚,父母的这笔出资还是属于子女个人财产。如果父母们还不放心,最好让子女去公证处做个婚前财产公证,这样就万无一失了。
    2、婚后出资购房怎么办
    根据《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》规定,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。因此,如果子女结婚,父母要保护自己的财产,就要证明该出资是对子女个人的赠与。
    方法一:办理赠与公证
    “父母要证明婚后的出资,是对子女个人的赠与。最省事的办法就是到公证处办理公证。”市公证处副主任谈者介绍说,办理赠与公证,只要赠与人和被赠与人到场就可以。也就是说,只要父母和子女到场,子女的配偶则不需要到场。
    父母可以以书面形式,写下“兹证明,某人于某年某月某日出资多少给某人用于购房,是对某人个人的赠与,而非对其夫妻双方的赠与。”的证言,公证员在核对了赠与人的出资证明后,证明此次赠与行为合法有效。以后如果小夫妻闹离婚,公证书也能作为证据,以保护父母的财产。
    方法二:签附条件赠与合同
    父母可以采取与小夫妻签订附条件赠与合同的方式,来保障自己的财产不会落入“外人”手中。根据《中华人民共和国合同法》的规定。附条件的赠与合同是合同的一种。也就是在签订赠与合同时,约定义务,约定义务不完成,赠与行为可以撤销。建议,父母在出资给小夫妻购房时,可以与他们签订合同,约定只有在他们的婚姻关系存续期间,赠与合同才成立,否则则撤销。如此,一旦小夫妻离婚,父母就可以收回财产,不会遭受损失。方法三:请律师见证保留证据
    婚后父母出资为子女购房,要想保护财产日后不遭分割,要点在于父母要有证据证明出资只是对子女个人的赠与。也就是说,父母可以写下书面证明,证明出资只赠与给子女,并由小夫妻俩或其他证人签字,也可以留下类似的录音证据。从保证证据的法律效力上看,找律师见证,也不失为一个好方法。
    实际生活中,一方在婚前拥有一处或几处的房子较为常见,婚后用共同财产偿还婚前房贷的情况也较为普遍。如果能采用婚前夫妻财产协议书或者婚内夫妻财产协议明示房产的归属最好。但是实际生活中采用这种方法的很少。为了避免发生不必要的纷争,律师根据实践经验建议:一、购房时应尽量采用转帐的方式支付,这样可以从银行查明资金来源,避免因现金交易而产生的无法说明资金的来源以及资金的使用价值无法说明或举证的困难。二、要慎重保存婚前购房的买卖合同的原件及付款发票。以备日后在诉讼过程举证主张相关权利。

 

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