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“纠纷多”是二手房交易的明显标志

大家知道现在的房价是我们普通大众无法承受的,但是因为刚需的因素,很多人把积攒了一辈子的钱,拿出来买房子,多种因素导致,很多人会去选购二手房,但是这当中又需要很多的文件证明,所以广州律师提醒大家一定要有明确的思路,将一切手续按照正规的法律程序办理,否则引起纠纷,会对自己不利,我们广州律师曾经接手过一个比较典型的二手房买卖纠纷案例,今天在这里为大家详细的分析整理,希望可以帮助你在今后遇到类似情况时,有一定的依据可以帮助自己,同时广州律师也提醒大家,最好是可以避免这样的事情发生,具体的做法,就是按照规定走法律程序。

经过法院的仔细检查,最终得出了事情的具体经过,广州律师在这里为你分享,2008年10月19日,被告赖某某与广西五洲合源置业投资有限责任公司北流分公司(以下简称合源公司)签订《合源美地物业认购书》,赖某某交纳认购金10000元,认购合源美地花园8号楼一单元602号房。2009年8月1日,赖某某与合源公司签订《商品房买卖合同》由赖某某采取银行按揭方式购买602号房。602号房建筑面积共113.69平方米,每平方米1555.93元,总价款176月10日,赖某某支付了首付款53893元,合源公司开具《销售不动产统一发票》交赖某某。

广州律师了解到,2009年8月12日,赖某某交付602号房的相关费用624.2元。2009年12月4日,赖某某、梁某某与武汉市工行签订《个人购房借款∕担保合同》,合同约定,以602号房作为抵押,由赖某某、梁某某向北流工行借款123000元支付给合源公司,借款期限5年,通过赖某某在北流工行开设的个人账户,采取每月等额本息还款方式还给北流工行。北流工行发放借款后,赖某某将借款交给合源公司,合源公司于2010年1月11日开具《销售不动产统一发票》给赖某某。自2009年12月起至2010年3月止,赖某某按期正常支付了北流工行的按揭借款。

期间,北流工行曾向梁某某追收按揭借款,但梁某某、赖某某没有支付。赖某某为偿还北流工行的借款,通过中介媒体刊登转让602号房的信息,刘某某通过中介媒体了解情况后,即与赖某某联系协商,双方达成口头转让协议后,刘某某于2011年日,赖某某与刘某某签订《买卖协议》,约定:赖某某将602号房转让给刘某某,转让总价款237200元,预留5000元作为房屋转户办理房产证的保证金。赖某某收取刘某某支付的转让房价款后,2011年10月16日一次性向武汉市工行归还尚欠的借款80843.89元,利息300.52元。2011年10月30日,赖某某立写“收到刘某某602号房款232200元”的收条交给刘某某收执。刘某某立写“收到602号房证件购房票据共15份(发票和物业票据)”等内容的收条交赖某某收执。刘某某接收602号房及房屋的相关手续后,进行装修入住至今。 赖某某与梁某某是夫妻关系,双方的离婚诉讼正在审理中。赖某某曾向案外人罗世琨借款,罗世琨于2011年4月28日向法院起诉赖某某和梁某某,后罗世琨与赖某某协商后,罗世琨 向法院申请撤诉并得到准许。2012年2月20日,原告梁某某向武汉市人民法院提起诉讼,请求依法确认被告赖某某与刘某某签订的《房屋买卖协议书》无效,并负担案件诉讼费。

广州律师对此事进行了详细的了解,并且时刻关注案情的进展,所以我们也得知了第一次审理的全部过程。 一审法院审理认为,关于刘某某取得602号房屋是否属于善意问题。602号房是赖某某与梁某某夫妻关系存续期间购买的财产,并没有特别约定,应认定为赖某某与梁某某的夫妻共同财产。赖某某通过中介媒体转让602号房,而刘某某则通过中介媒体获得赖某某有意转让602号房的信息,且赖某某出具有602号房的相关手续只有赖某某个人的名字,刘某某完全有理由相信602号房已经房屋共有人同意转让才刊登转让。因此,应认定刘某某与赖某某签订《买卖协议》后,刘某某受让602号房为善意取得。赖某某转让602号房取得的转让价款用于偿还所欠银行的借款及个人借款;关于刘某某支付的价款是否为合理对价的问题。刘某某受让602号房的价格比赖某某购买该房时的价格高出60000多元,与2011年当地商品房市场价格相比,此价格没有明显偏低。因此,刘某某受让讼争房屋所支付的价格应认定为合理对价;602号商品房虽然未依法登记领取权属证书,但已经在房产管理部门进行了备案,权属清楚无争议,可以转让。

其实我们广州律师在了解案情的时候,也得知了房产买卖双方的真实意愿,刘某某取得602号房且支付了合理对价,内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定,按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,本案《买卖协议》自赖某某交付不动产(602号房)给刘某某时发生法律效力,不因没有办理物权登记而进行对抗;梁某某主张602号房为其与赖某某的夫妻共有财产,未经其同意转让,侵害其应享有的602号房的物权,该主张与赖某某、刘某某签订《买卖协议》所形成的债权是不同的法律关系。因此,梁某某主张确认《买卖协议》无效的诉讼请求理由不成立,依法不予支持。

依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定,判决:驳回原告梁某某的诉讼请求。案件受理费100元,由原告梁某某负担。上诉人梁某某对一审判决不服,上诉称:

第一点,本案的案由是确认合同效力纠纷。一审判决应当审查合同当事人签订《房屋买卖协议书》时在程序上是否符合法定形式,在实体上是否有权签订该合同。而赖某某是否向罗世琨借款与本案无关,一审法院不应对赖某某向罗世琨借款作出认定。事实上罗世琨向武汉市法院起诉赖某某、梁某某要求还款,但未经开庭罗世琨又撤诉,是赖某某与罗世琨恶意串通,赖某某所提供的证据也不足以证明借款事实的存在。

第二点,一审判决认定刘某某善意取得602号商品房没有事实和法律依据。刘某某与赖某某签订的《房屋买卖协议》是其二人恶意串通,而非善意。首先刘某某知道或应当知道赖某某有妻子,602号房是夫妻共有财产。其次,刘某某明知讼争房屋是按揭贷款购房,而按揭贷款的合同上有梁某某、赖某某签名和指模。因此刘某某取得602号房不属于善意。

第三点,刘某某取得602号房屋也明显是不合理的低价取得。虽然刘某某取得讼争房屋支付了237200元,但商品房的价格是以评估为标准,一审判决以刘某某受让讼争房屋的价格比购买时高出60000多元就以此认定刘某某以合理的价格受让的证据不足。

第四点,一审判决认定刘某某完全有理由相信赖某某出卖602号房是经过梁某某同意才转让没有事实和法律依据。赖某某在时兴广告刊登转让602号房的信息只在武汉市市区部分商铺中传播,对于在乡下工作的梁某某来说起不到公示作用,且时兴广告不是法定的刊登广告的官方媒体,缺乏权威性,一审判决以此推定602号房屋共有人梁某某同意转让没有法律和事实依据。

第五点,刘某某至今没有取得602号房的所有权证,602号商品房至今没有进行权属登记,尽管刘某某已经实际占有、使用、收益该商品房,但这只能是该房屋的用益物权,而不是所有权,相关部门还没有颁发相关的所有权证书给刘某某,刘某某至今没有取得602号房屋的所有权。

当这一具体的案例展现在你的面前,是不是为你带来了非常清晰的数据整理依据,这也是广州律师今天分享此类案件的最终意愿,我们广州律师一直秉承为客户提供满意服务的宗旨,在团队力量方面有这多年的辩证经验,为很多客户提供了充分的法律援助,广州律师在这里也希望大家可以多做法律咨询,为以后的房产买卖做出合理的法律依据,保证自身的合法权益。

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